高息融資 開發商找錢“各顯神通”
來源: 融資     發佈時間: 2010/11/12 下午 05:41:33    返回  打印
融資,開發商對未來的銀行融資環境似乎並不那麼樂觀,因此,開拓新的融資途徑,已經成為他們不得不立即著手去做的事情。
有跡象顯示,今年下半年以來,擔保公司的短期拆藉以及房地產信託發行都變得更加活躍,而且融資成本也開始逐漸增加。

金地、恆大再發信託

近期,不少私人銀行和理財公司手裡,都有一些房地產信託產品在出售,而發行信託也成為有一定實力的開發商們偏愛的融資方式。此前,綠城、星河灣等開發商,也都進行了房地產信託的嘗試。

日前,平安信託和金地集團(600383,股吧)(600383.SH)合作開發的信託產品“同鑫1號”開始通過中信銀行(601998,股吧)私人銀行發售。這是金地與平安信託在上海趙巷項目上合作以來,推出的又一個信託產品。

據悉,該信託的募集規模大約為6億元,融資將投向金地位於深圳觀瀾的豪宅項目。該項目總建築面積35萬平方米,預計總投資28億元。

有參加中信私人銀行推介會的人士透露,此番募集的信託基金采用股權融資形式,即投資者沒有固定回報,僅享受項目收益的分成,但根據目前觀瀾附近的同類型產品的房價測算,項目預計年化收益率高達22%。

對於22%的收益預計回報率,金地集團相關負責人稱,這只信託產品是股權融資,沒有保底收益,可能高盈利,也可能高風險,因此也無法與債券融資的成本去對比。

另一地產巨頭恆大地產(03333.HK)近期也與交通銀行(601328,股吧)合作,推出了一期信託產品。資料顯示,該產品總發行規模為4億元~5.5 億元,按照期限分為3檔,即1年期信託單位不超過2億元,1年半期信託單位不超過2.5億,2年期信託單位不超過1億元。預計收益率在7.5%以上。

恆大地產的這一信託產品募集資金,將投向濟南恆大綠洲。該項目位於濟南市長清區大學路以北,四號路以東。總用地面積1018畝,總建設規模約220萬平方米,可售面積約197萬平方米。根據該項目可行性研究報告記載,預計項目總投資82億元,銷售收入113億元,淨利潤24億元。

據悉,金地“同鑫1號”的募集時間為11月,而恆大地產上述信託產品的募集時間更長,為11~12月。

房地產信託翻倍增長

越來越多的開發商選擇發行信託產品來募集資金,使得今年國內房地產信託數量大幅增長。

用益信託工作室分析師李暘對《第一財經日報》表示,今年房地產信託的發展速度異常迅猛。 “根據我們的統計,今年1~9月,房地產集合信託的發行規模達1240億元,而集合信託的總發行規模共計2488億元,也就是說一半的集合信託產品為房地產信託計劃。而2009年房地產集合信託的總發行規模也才480億元,這種發展速度可以說出乎意料。”

李暘表示,這些房地產信託計劃的平均融資規模達3億元。就收益率來說,今年全年的年化平均收益率達8.77%。而10月底以來一些信託公司發行的房地產信託計劃,收益率可達9%~12%。

不過,近期一些信託開始採取股權融資的方式來發行,將信託資金以股權投資方式,通過股權受讓或向房地產企業增資,持有該項目或房地產企業股權。金地集團的“同鑫1號”正是這一創新的信託產品之一。

另一信託公司的知情人士透露,房地產信託發行數量越來越多,導致年化收益率也在走高。據其介紹,目前一些房地產信託計劃,年化收益率高的可以達11%~12%。對大型開發商來說,其融資成本在9%~10%之間,而小開發商的融資成本在15%左右。

另一個值得關注的新變化是,信託公司發行房地產信託的態度比以前謹慎。 “這主要是因為政策的影響,使得我們更需要關注風險。目前政策波動性更大,房地產政策變化的頻率比以前高,對投資期限和債權人的影響更大,現在可能半年或一年就要對市場進行更新判斷。”

該人士表示,對政策的判斷直接影響其對信託計劃發行的選擇。 “一是在抵押率上,現在行業裡一些信託公司從以前的60%~70%降低到50%。此外,我們公司現在很少做短期的房地產信託項目,盡量拉長投資週期,以減少政策波動性帶來的影響。我們現在發行的信託計劃一般以兩三年的中期投資項目為主。”

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