桃園縣融資-信託融資收閘 綠城融資臨大考
來源: 融資     發佈時間: 2010/3/5 下午 05:11:19    返回  打印
桃園縣融資,近期,銀監會下發了再次收緊房地產信託的有關通知,對於多次依賴信託融資而度過資金危機的綠城可不是好消息。
桃園縣融資近期,銀監會下發了再次收緊房地產信託的有關通知,對於多次依賴信託融資而度過資金危機的綠城可不是好消息。

《通知》明確指出,信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款。從2009年初開始,信託融資便成為綠城極為倚重的一個融資渠道。即使趕在2009年末,綠城也通過出售上海的高檔項目玫瑰園融資數億元。

對土地有著狂熱愛好的綠城集團董事長宋衛平來說,在信貸資金收緊情況下,他的資金可能會面臨一次新的大考。

信託拯救綠城資金危機

求救於信託資金,曾經是不少的中小型房企解困之道。大型房企龍頭如綠城者,也走上了類似的道路。

去年4月15日,受累於2007年在土地市場的冒進,加上一筆快到期的高息債的困擾,正處於資金鍊斷裂邊緣的綠城發布了一項信託融資計劃。綠城發佈公告稱,已與工商銀行達成信託協議,信託將於出售完成時向綠城及無錫綠城分別提供12.5億元人民幣及4.37億元人民幣貸款。
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當時的綠城雖然獲得銀行授信,但由於銀行貸款限定募集資金只能用於項目建設,不能用於歸還債務,面臨龐大債務的綠城只得依靠自身資源突圍。因此,綠城發布該項信託計劃,名義上是為藍色錢江項目籌集資金,其實是為了還債。

此次信託綠城得到的16.87億元貸款,年利率高達14%,並有條約規定,若綠城各方發生重大不利事件,將以1元代價向信託人出售杭州項目公司和無錫項目公司的所有剩餘權益。高額的利息及苛刻的條款,更凸顯綠城發信託的無奈。

正如宋衛平所說,感謝“上天放了我一條生路”。躲過資金鍊危機的綠城,在隨之而來的樓市回暖過程裡,銷售轉好。按道理,綠城已經“不差錢”,但其在信託融資方面並沒有停下腳步。

去年9月,綠城與平安信託簽定投資戰略合作框架協議:未來3年內,平安信託投給綠城的資金總額有望達到人民幣150億元。

在和平安信託簽定合作框架協議相隔3個月後,即2009年12月31日,綠城集團與平安信託展開了深入合作。綠城將先用3億元增資西溪誠園項目的開發公司— 浙江報業項目公司,獲得其75%的直接股權。在註資完成後,綠城將浙江報業項目公司50%的股權以2億元的價格出售給平安信託。同時,平安信託將成立15 億元的信託計劃,用於向綠城房地產收購浙江報業項目公司50%股權對應的銷售權益及貸款。

以小博大撬動大資金

此時的綠城,並不是處在2009年初時期的窘境,公司創下了超過500億元的銷售額,宋衛平也大肆叫嚷要超過万科。那麼,為何綠城又選擇了可能會帶給公司更大利息負擔的信託融資呢?

北大縱橫管理諮詢集團房地產投融資專家張健告訴時代周報記者,信託相對銀行利息高,但是跟民間私募相比利息不算高,所以作為一種融資形式,比較受部分房企青睞。

況且綠城在2009年,土地市場的瘋狂中,高價拿了多處地王。數據顯示,綠城2009年的巨額土地收購中,仍有公司所屬權益的約200億元土地款需要在2010年全部完成,全年的計劃建工開支也大約是200億元,另有約200億元的貸款需要在年內支付。綠城相關負責人曾表示,去年房地產企業在儲備了大量土地之後,普遍比較缺錢,目前銀行渠道和資本市場的渠道無法滿足融資需求。

於是,在綠城僅用3億元資本就撬動15億元的平安信託資金後,今年1月27日,綠城又宣布,與中泰信託簽訂協議,成立以上海綠城項目公司為標的的信託。

按雙方簽訂的協議,綠城向中泰信託出售旗下全資子公司上海綠城項目公司的49%股權,價格為9608萬元。隨後,綠城通過金融機構向上海綠城項目公司提供委託貸款,並把其中的委託貸款轉讓給中泰信託。據協議,本次信託資金額度為8.8億-16.5億元。

市場分析人士認為,短線收益率相當豐厚的玫瑰園和東海廣場一起打包作為信託產品,綠城在其公告中也稱,“董事會認為,該種交易可整體加強本集團之現金流。”

評級下調至賣出

不過,隨著信託產品在房地產行業的火爆,開發商利用信託充分發揮資金槓桿率的行為,已經引起監管層的注意。
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