融資利息,保利爭當新晉地王融資渠道受壓資金鍊待考
來源: 融資     發佈時間: 2010/1/14 下午 05:42:25    返回  打印
融資利息,儘管目前房地產業面臨政策調控寒潮,但保利地產(600048,股吧)在全國“跑馬圈地”的熱潮依然沒退,如此一冷一熱形成了鮮明的對比。
融資利息
儘管目前房地產業面臨政策調控寒潮,但保利地產(600048,股吧)在全國“跑馬圈地”的熱潮依然沒退,如此一冷一熱形成了鮮明的對比。

1月13日,保利地產發布的公告顯示,僅2009年12月一月,保利地產用於土地拍賣的資金就高達92億元。據不完全統計,在2009年全年的土地搶奪戰中,保利地產累計投入的資金已高達400億之巨。與此同時,地產龍頭万科(000002,股吧)全年拿地支付地價款尚不到250億元,僅為保利地產的六成左右。
“與万科掌門人王石公開重申'不做地王'不同的是,保利地產近年來一直採取的是激進擴張的手段,而且,公司的目標也是赶超万科。2008年,保利地產押寶押對了,成了去年房地產業復甦最大的受益者,與万科的差距也得以進一步縮小。”國信證券房地產分析師方焱指出。

方焱稱,在今年房地產業面臨政策調控的大背景下,保利地產“跑馬圈地”過後要經受政策和資金面的雙層考驗。

當天,記者欲聯繫保利地產董秘岳勇堅,至截稿時止,其手機無人接聽。

  新晉地王

從去年下半年的土地爭奪戰看來,曾經的“老地王”們失去了往昔的風采,而以保利地產為代表的“新地王”開始大顯身手。

2009年末,保利地產及旗下多家公司分別在成都、上海、北京、大連、廣州等地拍得多塊地塊。當天的公告顯示,2009年12月17日,保利地產全資子公司保利(北京)房地產開發有限公司通過掛牌方式取得北京市朝陽區東風鄉高井村地塊。

值得一提的是,該地塊經過120輪激烈競拍,最終由保利地產勝過金隅、万科、龍湖、遠洋等房地產大鱷,30.4億元拍賣價比起拍價高出近22億元。而該地塊成交樓面地價高達23506元/平方米,創下了北京五環內居住用地單價的新高,與周邊商品房售價已相差無幾。

此前,保利地產頻頻出手各大城市的“地王”,其凌厲之勢令同台競奪的其他地產商瞠目結舌。

2009年6月25日,保利地產以38.1億元的高價奪得重慶鴻恩寺地塊,而同台競拍的万科以1000萬之差(出價38億)痛失重慶機會;7月6日,保利地產又以16.3億元拿下了北京大興黃村新城北區2號地,雖有万科、金地等多家地產商前來搶奪,但40分鐘角逐後保利地產收入囊中;7月24 日,保利地產斥資12.2億元拿下成都領事館地塊,成為成都2009年新“地王”;8月5日,保利地產又以19.9億的價錢,成交了蘇州位於獨墅湖板塊30萬平方米住宅用地,成就了蘇州近年的“地王”交易。

最新數據表明,2009年12月份,保利地產實現簽約面積40.84萬平方米,實現簽約金額30.17億元。 2009年1-12月公司實現簽約面積526.69萬平方米,同比增長131.08%;實現簽約金額433.82億元,同比增長141.38%。

同期,万科2009年1至12月份累計銷售面積663.6萬平方米,銷售金額634.2億元,分別比2008年同期增長19.1%和32.5%。

相比之下,保利地產與万科的銷售差距已縮小至三成左右,而2008年全年,保利地產全年銷售尚不足万科的五成。

  資金鍊考驗

“不過,激進擴張背後隱藏的高風險也不容忽視。高價拿地最終還要賣出去才算數。一旦銷售回籠不及時,有可能影響到公司的資金鍊。”方焱稱。

方焱指出,值得注意的是,保利地產在去年所獲得的土地地價不菲,前9月的平均樓面地價為3254元/平方米,比其之前2000元左右的存量土地單價高出162.7 %,這將增加公司的建設成本。

此前,保利地產在資本市場“長袖善舞”贏得了資金保障。三年間保利地產在資本市場上完成四次大規模融資,融資額超過200億元。其中,2006年首發上市融資20億元,2007年公開增發募集資金70億元,2008年發行公司債43億元,2009年定向增發80億。

招商證券(600999,股吧)研發中心賈祖國指出,目前購房的人口約50%左右都是投資性購房。二套房貸的從嚴執行以及二手房稅收減免的結束,投資性購房在2010年將受到很大的抑制,房價快速上漲失去了重要的動力。

事實上,在2009年瘋狂拿地之後,不少房企資本消耗嚴重。而受累於政策調控,今年房企融資將接受嚴峻的考驗。

今年市場整體貨幣供應收緊,房地產開發貸款肯定首當其衝受到擠壓。而監管層又敦促國內銀行密切監控房產開發商的開發貸款,銀行對房地產開發的貸款日益趨於謹慎。而此次央行上調存款準備金率也必然會收緊房地產信貸規模。

而房地產企業的直接融資渠道也會繼續受壓。

“2010年房地產企業資本市場融資變得比較困難,往後幾年內,房地產企業融資困難也會成為常態。”一上市券商房地產行業分析師說。

他表示,一個原因是由於審核鏈條延長,使審批更嚴格、進展速度放緩、通關率降低;而更重要的原因是由於落實國家調控房地產行業的政策思路,整個資本市場融資結構也將進行調整。
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